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サブリース形式のアパートを巡るトラブルが後をたたず このエントリーをはてなブックマークに追加

【賃貸】不動産会社が提案するサブリース形式のアパートを巡るトラブルが後をたたず…多額の借金をして建てても家賃が保証されず

1:海江田三郎 ★:2015/05/12(火) 16:42:03.49 ID:???.net

http://www.nhk.or.jp/gendai/kiroku/detail_3648.html
全国で深刻化する「空き家問題」。とりわけアパートなどの賃貸住宅は5戸に1戸が空き部屋となる一方、
新規の建築は増え続けている。そのおよそ半数を占めているのが、住宅メーカーや不動産会社が提案する
“サブリース”形式のアパート。会社は、空き部屋があっても「30年家賃保証」するとして、土地を持っている
農家などにアパート建設を提案。土地の持ち主は税金対策にもなるしリスクも少ないと、
多額の借金をしてアパートを建て、運営を会社にまかせる。しかし、取材を進めると、想定されていた家賃が保証されない
などとしてトラブルが相次いでいる。また、実際の需要を超えて、次々と新しい賃貸住宅が建設され、
地域の空洞化が深刻な状態となる地域も出てきている。増え続ける「空き部屋」を通じて、日本の住宅政策のあり方を問う。


群馬県高崎市中心部から徒歩30分。
もともと田畑が広がっていた地域に、今、サブリースのアパートが立ち並んでいます。
近所の住民「別に駅に近いわけでもないし、何でこんなに増えたんだか。すごいですよね。」
10年前にサブリースのアパートを建てた小出銀二郎さん、87歳です。

農業を営んできた小出さん夫妻。高齢になって、2人で耕すには畑が広すぎると考えたといいます。

小出銀二郎さん(87)
「(体力的に)もう限界ですよ。ここのところ余計そういうこと感じる、痛切に。」作付けをやめると土地にかかる税金が大幅に上がるうえ、相続税についても頭を痛めていた小出さん。
大手不動産会社から、税金対策になると、ある資料を提示されました。資料には、一般のアパートの家賃は年々下がる一方、この会社でサブリースのアパートを建てれば
30年後も家賃収入は下がらないとする図が書かれていました。
小出銀二郎さん(87)
「うちはアパート作る気はないって言ってたんだけど、いくらか足しになるかと。」
妻 みよさん(83)
「経験していないうち、これ出されたら信じるよりほかない。」小出さんは建築費1億円余りを会社に支払いました。すべて借金で賄いました。
妻 みよさん(83)
「こっちは止まってる。」
ところが周りにもサブリースのアパートが次々と建てられ、入居者の数は徐々に減っていきました。今では18部屋のうち、3分の1が空き部屋です。
今年(2015年)3月、小出さんは突然会社から家賃保証の金額を下げたいと告げられました。金額が下がるという説明を受けた記憶はないという小出さん。思いも寄らぬことでした。

なぜ、家賃収入は下げられてしまうのか。小出さんの契約書です。契約期間は確かに30年間と書かれています。
しかし、保証するとしていた家賃収入は、10年を経過したあとは2年ごとに改定するとなっていたのです。

妻 みよさん(83)
「下がることもあるんだっていうことを会社側から言われれば自分たちだって思わないこともないけど、満室にならなくても
保証しますと言っているんだから保証すると思うじゃないですか。」サブリースを巡るトラブルを取材すると、ほとんどが家賃収入が減額されるリスクについて十分な説明を受けていないという訴えでした。
マンションや戸建てなどを売買する場合、法律によって重要事項説明が不動産会社に義務づけられています。
会社はさまざまなリスクについて口頭と書面で説明しなければなりません。しかしサブリースの場合、一括借り上げという貸し借りの契約のため、この法律の対象外となり、
売買のときのような厳格な説明は義務づけられていないのです。営業ではどんな説明が行われているのか。
取材を進めると、中には家賃収入は下がらないと言い切るケースもありました。勧誘を受けた人が録音した音声です。

“サブリース”会社の社員
「ぼくらの会社だって一部上場企業として全国でやっている以上、入居が入らないとか、建物が例えば古くなったから、そういう理由での家賃の変動というのも存在しません。」
勧誘された人
「アパート過剰供給になって入らないんじゃないかと私は思うので、えらい心配なんですよ。よって家賃収入も減額されるんじゃないかって心配なんですよ。」

“サブリース”会社の社員
「私の話聞いてました?家賃は約束通り入ります。その辺の不動産屋と一緒にされては困るんです。」家賃を減額され、
サブリースの契約を解除せざるをえなくなった人もいます。関東地方に住む男性です。8,000万円を借金してサブリースのアパートを建築しました。
アパートの大家
「ここは空いていますね、ここも空いてます。それから向こうも全部空いています。」

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[ 2015/05/13 18:43 ] 不動産 | TB(0) | CM(0)

派遣社員も住宅ローンは組める? 年収300万円でも家を購入するには このエントリーをはてなブックマークに追加

【不動産】派遣社員も住宅ローンは組める? 年収300万円でも家を購入するには 2015/02/28

1:北村ゆきひろ ★:2015/02/28(土) 23:43:33.72 ID:???.net

マイホーム購入は人生最大の買い物。無計画に住宅ローンを組めば生活が破綻する可能性もある。
では、家を買うために用意しなければならないカネはいくらになるのか? 
ファイナンシャルプランナーの豊田真弓氏と、不動産コンサルタントの長嶋修氏にレクチャーしてもらった。

【派遣社員Aさん(数年後は正社員?)の場合】

■年齢:30歳 ■年収:300万円 ■貯蓄:50万円 ■独身(結婚を考えている女性がいる) 
■希望住宅:1LDK(都内) ■現在の住まい:都内のアパート(1DK)でひとり暮らし。家賃7万円

A いきなりですが、派遣社員は住宅ローンを組めますか?

豊田 一般的に金融機関で住宅ローンを組む場合、利用条件として年収、勤続年数、勤務先、
過去にクレジットカードなどの延滞がないかといった信用情報を参照します。ハッキリ言うと派遣社員の場合、
どうしても社会的信用力が低く、住宅ローンを組むのは難しい。しかし、住宅金融支援機構の住宅ローン
「フラット35」は、利用条件において勤務形態は問われません。

A 派遣でも家が買えるってことですね!

豊田 そう簡単ではありません。
フラット35は、表向きでは勤務形態を問いませんが、実際の審査項目はポイント制になっていて、
正社員か派遣社員かでポイントに差がつきます。そこで条件が悪ければ断られることもある。

個人の返済能力は、結局は就職先などの属性の部分を見られます。派遣社員の場合、借りられたとしても、
借入額は希望の額には達しないかもしれません。ただ、普通の金融機関ではなく、ノンバンク系や信販系の住宅ローンで、
金利がとても高いといった条件をのめば、ある程度は貸してくれると思います。

A でも、金利が高いと返済が大変になりますよね。

豊田 そのとおり。先々のことを考えると、将来が安定していない派遣社員のまま多額のローンを組むのは
リスクが大きいですからオススメはできません。

A じゃあ、それまでの間に物件を選んでおきます!

豊田 ダメ! それだと失敗しますよ。家が欲しいと思い、新築マンションのモデルルームなどを見に行くと
イメージが膨らみます。その人の支払い能力からすれば、はるかに高額な物件を見てしまうと、身の丈に合った物件が
見劣りしてしまい無理なローンを組んでしまうこともあり得る。

住宅購入で大切なことは、その人が安心してローンを返し終わるかどうかです。物件選びから入らずに、
まず自分の予算を把握して、毎月返済できる金額を知ることからスタートしなければいけません。

http://wpb.shueisha.co.jp/2015/02/28/44206/

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[ 2015/03/02 18:22 ] 不動産 | TB(0) | CM(0)

都心マンションで深刻化 駐車場ガラガラで住民負担アップ このエントリーをはてなブックマークに追加

【不動産】都心マンションで深刻化 駐車場ガラガラで住民負担アップ

1:幽斎 ★:2014/08/20(水) 11:22:28.92 ID:???.net

都心マンションで深刻化 駐車場ガラガラで住民負担アップ
http://www.nikkan-gendai.com/articles/view/life/152696

 今、都心のマンションを中心に深刻な事態が進行している。「値崩れが激しい」とか
「入居者がいない」という話ではない。若者はもとよりシニア層のクルマ離れが進み、
駐車場がガラガラ。見込んでいた駐車場収入が激減しているのだ。これは「修繕積立金」や「管理費」会計の収入減に直結する。このままでは…。

 まずは大田区内のマンションで管理組合の理事をしているKさんの話を聞いてみよう。
「ウチのマンションは現在50台分の駐車場が空いています。80年代に建てられたマンションで
入居は約300戸。もともとは100台分の駐車場しかなかったのですが、バブル期に拡張したんです。
マイカーは一家に1台が当たり前の時代で、<100台じゃ少ない>ということになって駐車場を立体式にして、
300台分に建て替えたんです。ところが、10年ほど前から徐々にクルマを持つ人が減り始め、いまや50台分がガラガラの状況です」

Kさんのマンションの駐車場料金は月額2万円。収入は「管理費」に入る規約になっていて、
初めから予算に組み込まれている。50台分の収入が減ると、それだけで月に100万円、
年間1200万円の減収。10年だと1億2000万円。いずれは大規模修繕が必要になったとき、住民負担などの形で影響が出るのは避けられない。
 Kさんのマンションはまだマシな方だ。港区や中央区など都心になればなるほど、マンション駐車場の“空き率”は高くなっている。
「都内の移動なら地下鉄で十分ですし、たまの遠出も今やレンタカーもあるしカーシェアという方法だってある。
わざわざバカ高い駐車料金や税金を負担する必要はない。そう考える高齢者や若い夫婦は多いですよ」(Kさん)

こんな事態になったのは物件を売り出したディベロッパー側にも責任はあるという意見も出てきた。管理組合経験者のM氏が言う。

「もともとマンションには『積立金』と『管理費』という2つの財布があり、
本来なら駐車場料金は“臨時収入”として積立金に入れるべきなのです
ところが、毎月の管理費を少しでも安く見せたいディベロッパーは駐車料金も当然入るものとして
『管理費』に計上してしまう場合がある。これが諸悪の根源です」
 管理費の収入が減るとKさんのマンションのように“管理費アップ”の可能性が出てくる。
積立金勘定にしても将来の備えが貯まらないわけで、大規模修繕などに住民の負担が増えるのは目に見えているのだ。
「駐車場を利用している住民とクルマを手放してしまった人の間で感情のシコリができてトラブルが発生しています。
収入が減った分、補填として<マンション外の人に貸そう>という意見も出ている。
しかし、これも問題で<見知らぬ人の出入りは嫌><営業車だった場合、出入りがウルサい>などと言って侃々諤々。
このままいくと『駐車場ガラガラマンション』は売るにも売れずスラム化する危険があります」(前出のM氏)

打つ手はあるのか。

「自転車置き場やトランクルームにする手もありますが、収入はタカが知れてます。
平置き駐車場の場合は何かの足しにはなりますが、問題は立体の機械式駐車場。
金は入らないにもかかわらず、ベラボーな保守点検費用がかかる。
残念ながら『廃止』を考えるしかないでしょうね」(マンション管理士の松本洋氏)

 それはそれで、金銭的負担は大きそう。不安は増すばかりだ。

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[ 2014/08/21 22:27 ] 不動産 | TB(0) | CM(0)

虎ノ門ヒルズ完成 周辺開発、今後10年で1兆円 このエントリーをはてなブックマークに追加

【都市開発】虎ノ門ヒルズ完成 周辺開発、今後10年で1兆円 [6/4]

1:ゆでたてのたまご ★:2014/06/04(水) 12:25:14.53 ID:???.net

虎ノ門ヒルズ完成 周辺開発、今後10年で1兆円
森ビル、11日開業
2014/6/4 11:01

森ビルは4日、オフィスやホテルなど複合再開発の超高層ビル「虎ノ門ヒルズ」(東京・港)が同日完成し、
11日に開業すると発表した。2020年の五輪開催で注目を集める湾岸と都心を結ぶ幹線道路「環状2号線(環2)」との
一体開発が特徴。同ビルとは別に、港区内で今後10件の大型再開発を総事業費1兆円規模で手掛けていく方針も
同時に明らかにした。

虎ノ門ヒルズは52階建てで環2の真上に建設。6~35階のオフィス部分は広告会社のアサツーディ・ケイなどが
入居しほぼ満室という。37階以上は日本初進出となる高級ホテル「アンダーズ東京」と住宅が入る。

森ビルは4日、今後10年かけて虎ノ門ヒルズの隣接地や六本木などで10件の大型再開発を推進することも
明らかにした。計22万平方メートルの土地でオフィスや商業施設、住宅の複合ビルを建てる。
延べ床面積は合計220万平方メートル、総事業費は1兆円という。同日記者会見した辻慎吾社長は
「虎ノ門ヒルズを起爆剤に五輪やさらにその先へ向けて都心の再開発を加速する」と強調した。

虎ノ門・新橋地区は五輪や規制を緩和する国家戦略特区も追い風となり大型の再開発が相次ぐ。
ホテルオークラは旗艦ホテル「ホテルオークラ東京」(東京・港)の本館を建て替え、19年春に
営業再開する計画だ。三井不動産は公募増資などで約3245億円を調達、再開発を加速する。

虎ノ門ヒルズ | 森ビル株式会社
http://www.mori.co.jp/projects/toranomonhills/

ソース: 日本経済新聞 http://www.nikkei.com/article/DGXNASDZ0400Q_U4A600C1EAF000/
画像:

http://www.nikkei.com/content/pic/20140604/96958A9C93819688E2E6E2E2838DE2E6E2E4E0E2E3E6979394E2E2E2-DSXBZO7224679004062014I00001-PB1-9.jpg


 (完成した「虎ノ門ヒルズ」(4日午前、東京都港区))

関連スレッド:
【企業】森ビル、ポイントカードを「HILLS CARD(ヒルズカード)」に一新  六本木ヒルズ、表参道ヒルズ、虎ノ門ヒルズなど 2014/05/26
http://anago.2ch.net/test/read.cgi/bizplus/1401102450/

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[ 2014/06/08 13:03 ] 不動産 | TB(0) | CM(0)

JR東日本、山手線で30番目の新駅設置へ 東京五輪までに開業&再開発 このエントリーをはてなブックマークに追加

【企業】JR東日本、山手線で30番目の新駅設置へ 東京五輪までに開業&再開発 2014/05/31

1:声なき声に力を ★:2014/05/31(土) 14:07:51.28 ID:???.net

JR東日本は、山手線ではおよそ半世紀ぶりとなる新しい駅を品川駅と田町駅の間に設置する方針を固めました。
東京オリンピックが開催される2020年までの
開業を目指していて、周辺では大規模な再開発も進められる予定です。

JR東日本が山手線の新しい駅を設置する方針を固めたのは品川駅と田町駅の間で、
現在は車両基地がある敷地です。この場所では、来年春に「上野東京ライン」として
東海道線と東北線などが直通運転を始めるのに伴い、車両基地を縮小して移動する工事が
進められていて、新しい駅は山手線や京浜東北線の線路を移動したあと設けられる見込みです。
新駅開業の具体的な時期は固まっていませんが、JR東日本では、東京オリンピックが開催される
2020年・平成32年までの開業を目指しています。
山手線で新しい駅ができるのは、西日暮里駅が開業した昭和46年以来およそ半世紀ぶりとなり、30番目の駅になります。
現在の品川・田町間は駅の間の距離が2.2キロと山手線では最も長いことや、ここ数年、高層マンションが
相次いで建設されたこともあって新駅設置への期待が高まっていました。
また、車両基地の跡地では大規模な
再開発も進められる予定です。JR東日本はこうした方針を近く正式に発表することにしています。

http://www3.nhk.or.jp/news/html/20140531/k10014871851000.html

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[ 2014/06/01 09:42 ] 不動産 | TB(0) | CM(0)
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