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都心マンションで深刻化 駐車場ガラガラで住民負担アップ このエントリーをはてなブックマークに追加

【不動産】都心マンションで深刻化 駐車場ガラガラで住民負担アップ

1:幽斎 ★:2014/08/20(水) 11:22:28.92 ID:???.net

都心マンションで深刻化 駐車場ガラガラで住民負担アップ
http://www.nikkan-gendai.com/articles/view/life/152696

 今、都心のマンションを中心に深刻な事態が進行している。「値崩れが激しい」とか
「入居者がいない」という話ではない。若者はもとよりシニア層のクルマ離れが進み、
駐車場がガラガラ。見込んでいた駐車場収入が激減しているのだ。これは「修繕積立金」や「管理費」会計の収入減に直結する。このままでは…。

 まずは大田区内のマンションで管理組合の理事をしているKさんの話を聞いてみよう。
「ウチのマンションは現在50台分の駐車場が空いています。80年代に建てられたマンションで
入居は約300戸。もともとは100台分の駐車場しかなかったのですが、バブル期に拡張したんです。
マイカーは一家に1台が当たり前の時代で、<100台じゃ少ない>ということになって駐車場を立体式にして、
300台分に建て替えたんです。ところが、10年ほど前から徐々にクルマを持つ人が減り始め、いまや50台分がガラガラの状況です」

Kさんのマンションの駐車場料金は月額2万円。収入は「管理費」に入る規約になっていて、
初めから予算に組み込まれている。50台分の収入が減ると、それだけで月に100万円、
年間1200万円の減収。10年だと1億2000万円。いずれは大規模修繕が必要になったとき、住民負担などの形で影響が出るのは避けられない。
 Kさんのマンションはまだマシな方だ。港区や中央区など都心になればなるほど、マンション駐車場の“空き率”は高くなっている。
「都内の移動なら地下鉄で十分ですし、たまの遠出も今やレンタカーもあるしカーシェアという方法だってある。
わざわざバカ高い駐車料金や税金を負担する必要はない。そう考える高齢者や若い夫婦は多いですよ」(Kさん)

こんな事態になったのは物件を売り出したディベロッパー側にも責任はあるという意見も出てきた。管理組合経験者のM氏が言う。

「もともとマンションには『積立金』と『管理費』という2つの財布があり、
本来なら駐車場料金は“臨時収入”として積立金に入れるべきなのです
ところが、毎月の管理費を少しでも安く見せたいディベロッパーは駐車料金も当然入るものとして
『管理費』に計上してしまう場合がある。これが諸悪の根源です」
 管理費の収入が減るとKさんのマンションのように“管理費アップ”の可能性が出てくる。
積立金勘定にしても将来の備えが貯まらないわけで、大規模修繕などに住民の負担が増えるのは目に見えているのだ。
「駐車場を利用している住民とクルマを手放してしまった人の間で感情のシコリができてトラブルが発生しています。
収入が減った分、補填として<マンション外の人に貸そう>という意見も出ている。
しかし、これも問題で<見知らぬ人の出入りは嫌><営業車だった場合、出入りがウルサい>などと言って侃々諤々。
このままいくと『駐車場ガラガラマンション』は売るにも売れずスラム化する危険があります」(前出のM氏)

打つ手はあるのか。

「自転車置き場やトランクルームにする手もありますが、収入はタカが知れてます。
平置き駐車場の場合は何かの足しにはなりますが、問題は立体の機械式駐車場。
金は入らないにもかかわらず、ベラボーな保守点検費用がかかる。
残念ながら『廃止』を考えるしかないでしょうね」(マンション管理士の松本洋氏)

 それはそれで、金銭的負担は大きそう。不安は増すばかりだ。


2:名刺は切らしておりまして:2014/08/20(水) 11:23:35.42 ID:Xb7+YWJp.net

コンビニでも作っちゃえば?

3:名刺は切らしておりまして:2014/08/20(水) 11:24:04.02 ID:3oH2Bvfr.net

都心で車を持つ必要はないだろ

13:名刺は切らしておりまして:2014/08/20(水) 11:28:44.44 ID:pAUvfRJY.net

>>3
都心で生まれ育った自分は今も昔もそう思ってるけど(当然免許なし)、
周り見てると違うんだよね…。残念ながら自分が異端だと認めざるを得ない。

386:名刺は切らしておりまして:2014/08/20(水) 23:15:24.08 ID:OVBlTbz5.net

>>13
家族構成とかの違いじゃないか?
家族に年寄りとか居ると車あったほうが便利に感じるよ

486:名刺は切らしておりまして:2014/08/21(木) 06:37:42.85 ID:wUsjNt6h.net

>>13
必要性じゃないんだよ 楽しいんだよ
行きたい所に行きたい時に行ける楽しさだったり、車という空間が楽しいんだよ

9:名刺は切らしておりまして:2014/08/20(水) 11:27:28.22 ID:HruK76NY.net

もともと100台で予定してたんだから
300台に増やして50台空きがあっても十分だろ

26:名刺は切らしておりまして:2014/08/20(水) 11:37:31.81 ID:hVyicgZQ.net

>>9
立駐にしたイニシャルコストの償却ができないから問題だよ。

駐車場部分を他の用途(トランクルーム等)にすると
駐車場部分は容積対象じゃないから結果容積オーバーになる。
特に都心の容積ギリギリのところは注意が必要。

319:名刺は切らしておりまして:2014/08/20(水) 21:08:47.13 ID:B5pwJ38I.net

>>9
そそ。
現在でも250台も利用してるんだよね。
なんでこれで運営できないのかと。

10:名刺は切らしておりまして:2014/08/20(水) 11:28:22.83 ID:F6YEjExR.net

判断が甘い投資の失敗だろ 

67:名刺は切らしておりまして:2014/08/20(水) 12:43:19.01 ID:Y5qpTd8W.net

>>10
で終わってたな。
自己責任自業自得でしかない。
これって共用部の変更に当たるんだが、特別決議通ったのか?

177:名刺は切らしておりまして:2014/08/20(水) 15:51:05.90 ID:V86I/TH1.net

>>10
今まで得た利益はどう計上してるのかな?
儲かってるときは何も言わないで、マイナスになるとギャァギャァ騒ぐからな。
設備投資分を回収できてれば、撤去費掛かるが廃止で問題ないだろう。

18:名刺は切らしておりまして:2014/08/20(水) 11:34:10.86 ID:lMH7O99n.net

大田区って立体駐車場が2万で借りられるのか
都下のうちの近所でも3万以上するのに

19:名刺は切らしておりまして:2014/08/20(水) 11:34:11.18 ID:R1KgxQ51.net

コインパーキングじゃ無いんだから儲けようとする値段設定がまずおかしい

21:名刺は切らしておりまして:2014/08/20(水) 11:35:00.31 ID:g/3/pxyI.net

立体駐車場のマンションは絶対買うなと保守点検してる友人が言ってたな。
地下に潜る立体は水の排出に問題ありで維持するのだけで金掛かるそうだ。

24:名刺は切らしておりまして:2014/08/20(水) 11:36:00.53 ID:AoGor1nv.net

昔は100台分でも不足がち
今は50台分がガラガラ
明らかに車の購入維持ができない層が増えてるな

39:名刺は切らしておりまして:2014/08/20(水) 11:46:34.58 ID:Ys0WXgA/.net

>>24
100台分じゃ足りない
→300台分に増やしたら50台が空き
→つまり250台分は埋まってる

だから車の購入維持ができない層が増えてるというより
一家に一台の時代ではないという事だけじゃないの?

69:名刺は切らしておりまして:2014/08/20(水) 12:47:43.52 ID:Y5qpTd8W.net

>>24
大体六本木とかに車に遊びに行って、
1時間1200円のコインパーキングに入れるなら、
中位労働者なら電車で行くからな。
遠出するにも高速鉄道の方が速いし、トータルでやすくつく。

27:名刺は切らしておりまして:2014/08/20(水) 11:37:59.21 ID:8/FrP0CN.net

駐車場をマンション外の人に貸すと、事業となるので管理の手間と課税が発生する。
全部賃貸しで不動産会社が管理してる所は別に大きな手間は発生しないので、やっても割りにあうが、、
分譲マンションでは普通は出来ない。

機械式の駐車場はメンテ費用、撤去費用もかかる。おまけに20年とか経過すると部品とかが無くなる。
駐車料金はそれらの支払いにも足りない。撤去にも高額の料金がかかるのが難点。

住宅ローンが組める年代までに、さっさと見切りを付けて引っ越すのが一番良い。
その年齢を過ぎていたら、都営住宅への転居。

30:名刺は切らしておりまして:2014/08/20(水) 11:41:58.79 ID:ixIKcMKx.net

東京で車なんていらないわな
自業自得かと
駐車場は更地にして一般に貸し出したらいい

31:名刺は切らしておりまして:2014/08/20(水) 11:42:39.18 ID:dY4Pn6G3.net

都心って駐車場不足なんだから近所の会社まで通勤してくる人とかに貸し出せばいいのに

32:名刺は切らしておりまして:2014/08/20(水) 11:42:46.16 ID:nCjbdd/h.net

車も節約するような住人が増えてきたら
将来的には修繕費もヤバいんじゃないのか
新しいマンションを乱立すれば、金持ちはそっちに移動するだろうし

43:名刺は切らしておりまして:2014/08/20(水) 11:52:24.44 ID:5wIg9WxY.net

2台分のスペースにプレハブハウス置いて
一部屋5万円で貸せばいい 

トイレは外のスペースに共同トイレ作ればいいし
風呂も車1台分あれば 入れる

45:名刺は切らしておりまして:2014/08/20(水) 11:53:36.56 ID:jcdnE+HE.net

借り上げ会社に貸せばいだろ
パーク24でも日本駐車場開発でもどこでもやってんだろ

61:名刺は切らしておりまして:2014/08/20(水) 12:29:42.35 ID:Muj+a6ns.net

値段下げればいいだろ、下げれないなら自然に淘汰されろ。

63:名刺は切らしておりまして:2014/08/20(水) 12:33:58.41 ID:lMH7O99n.net

ほんと車なんて週末くらいしか使わないし
カーシェアで充分だな。カーシェア便利すぎる

64:名刺は切らしておりまして:2014/08/20(水) 12:40:08.25 ID:YvvcstQ5.net

昔は確かに車を持つこと(特に外車)がステータスの時代があったけど
今はBMWやメルセデスに乗っていてもそんなに自慢できないからなぁ・・・

65:名刺は切らしておりまして:2014/08/20(水) 12:41:07.15 ID:JStQTivV.net

最近建ったビルって、敷地内に通勤者用地下駐車場以外の「ちょっと停めるスペース」がないのがある
宅配業者が一時駐車が厳しくなった時困ってた

66:名刺は切らしておりまして:2014/08/20(水) 12:42:51.05 ID:RvQ9W4fF.net

2万って糞安いな
住人以外に25000で貸し出ししたら即日埋まりそう
住人にはこのままだと負担が増すと説明したら理解してくれるよ
そもそも稼働率83%あったら全然問題ないと思うけどね

70:名刺は切らしておりまして:2014/08/20(水) 12:49:17.21 ID:i0ZFBot/.net

>>66
マンション周辺部で、誰が借りるんだよw
他のマンションの住民は、自分の住んでいるマンションの駐車場を使うし、そもそも、そこも空きがある状態。
一軒家の住民は自宅内に駐車場を持っているし。

82:名刺は切らしておりまして:2014/08/20(水) 13:16:30.94 ID:Y5qpTd8W.net

>>70
アパートに住んでる奴とかワンルームマンションに住んでる奴なんか
いくらでもいるだろ。
そいつらは近隣で借りるしかないだろ。

68:名刺は切らしておりまして:2014/08/20(水) 12:46:21.63 ID:e9dE2GfT.net

駅前のマンションに住んでた時があったが、管理組合にとって正直駐車場収入はかなり魅力的
郊外のマンションと比べた場合、同じ管理費でも駐車場収入がけた違いに多いので
修繕積立金に回せるお金が何倍にもなる
ただ、エレベーター式やタワー式の駐車場だとそのメンテナンス費もしくはリース費がとんでもない額
リースといっても、たいてい建設会社が建設費を安くするため、実質買取だけど形をリースにして
管理組合に負担させているようなものなので、そう簡単にはどうにもならない

73:名刺は切らしておりまして:2014/08/20(水) 12:52:50.93 ID:cqNwq62C.net

ひと頃、住居戸数と同数の駐車場付きがはやったけど、住民が高齢化したり
車を持てない人が出てきたりしてるから、しょうがない。
一定額のメンテナンス費用必要だから、値下げはもっとできないし

80:名刺は切らしておりまして:2014/08/20(水) 13:06:47.39 ID:C7wFIIGX.net

一戸一駐車場は郊外でも埋まらない
セカンドカー用に住民に貸してるが、周辺より安いから人気

81:名刺は切らしておりまして:2014/08/20(水) 13:07:21.67 ID:xCcbB5bj.net

うちの近くマンションは黄色い看板の有料駐車場になったわ
あの看板の駐車場は最近凄い増殖してるよね

83:名刺は切らしておりまして:2014/08/20(水) 13:21:43.65 ID:Y5qpTd8W.net

そもそも、この問題は根深いんだよ。
コインパーキングの土地や月極駐車場の土地は、
一般住宅家屋の土地に比べて固定資産税が6倍で
都市計画税が3倍だからな。
その結果、マーケットメカニズムで家屋は過大供給され、
駐車場は過小供給される。
過小供給だらか価格は高くなるし、それだと車に乗らなくなる。
土地税制に根本的問題がある。

442:名刺は切らしておりまして:2014/08/21(木) 00:43:05.89 ID:neNePLBg.net

>>83
まあそうだけど
ウワモノないぶん駐車場は土地だけで住むからな

コインパーキングにしても設備費なんて微々たるもんだろ






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[ 2014/08/21 22:27 ] 不動産 | TB(0) | CM(0)
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