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サブリース形式のアパートを巡るトラブルが後をたたず このエントリーをはてなブックマークに追加

【賃貸】不動産会社が提案するサブリース形式のアパートを巡るトラブルが後をたたず…多額の借金をして建てても家賃が保証されず

1:海江田三郎 ★:2015/05/12(火) 16:42:03.49 ID:???.net

http://www.nhk.or.jp/gendai/kiroku/detail_3648.html
全国で深刻化する「空き家問題」。とりわけアパートなどの賃貸住宅は5戸に1戸が空き部屋となる一方、
新規の建築は増え続けている。そのおよそ半数を占めているのが、住宅メーカーや不動産会社が提案する
“サブリース”形式のアパート。会社は、空き部屋があっても「30年家賃保証」するとして、土地を持っている
農家などにアパート建設を提案。土地の持ち主は税金対策にもなるしリスクも少ないと、
多額の借金をしてアパートを建て、運営を会社にまかせる。しかし、取材を進めると、想定されていた家賃が保証されない
などとしてトラブルが相次いでいる。また、実際の需要を超えて、次々と新しい賃貸住宅が建設され、
地域の空洞化が深刻な状態となる地域も出てきている。増え続ける「空き部屋」を通じて、日本の住宅政策のあり方を問う。


群馬県高崎市中心部から徒歩30分。
もともと田畑が広がっていた地域に、今、サブリースのアパートが立ち並んでいます。
近所の住民「別に駅に近いわけでもないし、何でこんなに増えたんだか。すごいですよね。」
10年前にサブリースのアパートを建てた小出銀二郎さん、87歳です。

農業を営んできた小出さん夫妻。高齢になって、2人で耕すには畑が広すぎると考えたといいます。

小出銀二郎さん(87)
「(体力的に)もう限界ですよ。ここのところ余計そういうこと感じる、痛切に。」作付けをやめると土地にかかる税金が大幅に上がるうえ、相続税についても頭を痛めていた小出さん。
大手不動産会社から、税金対策になると、ある資料を提示されました。資料には、一般のアパートの家賃は年々下がる一方、この会社でサブリースのアパートを建てれば
30年後も家賃収入は下がらないとする図が書かれていました。
小出銀二郎さん(87)
「うちはアパート作る気はないって言ってたんだけど、いくらか足しになるかと。」
妻 みよさん(83)
「経験していないうち、これ出されたら信じるよりほかない。」小出さんは建築費1億円余りを会社に支払いました。すべて借金で賄いました。
妻 みよさん(83)
「こっちは止まってる。」
ところが周りにもサブリースのアパートが次々と建てられ、入居者の数は徐々に減っていきました。今では18部屋のうち、3分の1が空き部屋です。
今年(2015年)3月、小出さんは突然会社から家賃保証の金額を下げたいと告げられました。金額が下がるという説明を受けた記憶はないという小出さん。思いも寄らぬことでした。

なぜ、家賃収入は下げられてしまうのか。小出さんの契約書です。契約期間は確かに30年間と書かれています。
しかし、保証するとしていた家賃収入は、10年を経過したあとは2年ごとに改定するとなっていたのです。

妻 みよさん(83)
「下がることもあるんだっていうことを会社側から言われれば自分たちだって思わないこともないけど、満室にならなくても
保証しますと言っているんだから保証すると思うじゃないですか。」サブリースを巡るトラブルを取材すると、ほとんどが家賃収入が減額されるリスクについて十分な説明を受けていないという訴えでした。
マンションや戸建てなどを売買する場合、法律によって重要事項説明が不動産会社に義務づけられています。
会社はさまざまなリスクについて口頭と書面で説明しなければなりません。しかしサブリースの場合、一括借り上げという貸し借りの契約のため、この法律の対象外となり、
売買のときのような厳格な説明は義務づけられていないのです。営業ではどんな説明が行われているのか。
取材を進めると、中には家賃収入は下がらないと言い切るケースもありました。勧誘を受けた人が録音した音声です。

“サブリース”会社の社員
「ぼくらの会社だって一部上場企業として全国でやっている以上、入居が入らないとか、建物が例えば古くなったから、そういう理由での家賃の変動というのも存在しません。」
勧誘された人
「アパート過剰供給になって入らないんじゃないかと私は思うので、えらい心配なんですよ。よって家賃収入も減額されるんじゃないかって心配なんですよ。」

“サブリース”会社の社員
「私の話聞いてました?家賃は約束通り入ります。その辺の不動産屋と一緒にされては困るんです。」家賃を減額され、
サブリースの契約を解除せざるをえなくなった人もいます。関東地方に住む男性です。8,000万円を借金してサブリースのアパートを建築しました。
アパートの大家
「ここは空いていますね、ここも空いてます。それから向こうも全部空いています。」


2:海江田三郎 ★:2015/05/12(火) 16:42:12.53 ID:???.net

男性は契約書に家賃改定の可能性があると書かれていることは認識していましたが、安定した収入になるという営業担当者のことばを信用しました。
しかし、2度にわたって家賃を減額され、さらにローンの返済額を下回る金額を提示されたため、去年(2014年)やむなく解約しました。
残されたのは3,000万円近くの借金と、半数が空き部屋のアパートです。

アパートの大家
「ちょっと自分でも想定しなかったですから、心が折れると言いますか、どうしようもないですね。」
この男性とサブリースの契約をしていた会社に見解を聞きました。会社側は、「賃料の増減変更が可能なことは説明し契約書にも定めている」と回答。
その上で「誤解を生じることがないよう丁寧な説明を心がけ改善に努めております」と答えています。
NHKが国民生活センターに情報公開請求したところ、サブリースを巡るトラブルの相談はこの4年間で少なくとも245件に上っていました。

国民生活センターは、サブリース問題について特集記事を作成。
家賃を減額することが可能なこの仕組みは、リスクを会社から家主に転嫁するものだという専門家の意見を掲載しています。
今回私たちは、サブリースを扱う4つの会社の社員や元社員から話を聞きました。
このうちの1人、現役の社員が匿名を条件にインタビューに応じ、需要が見込めそうにない所でもアパート建築を持ちかけたことがあると証言しました。

“サブリース”会社の営業担当
「建てた時点でまず利益が確定し、そこが業者が絶対もうかる鍵なので。
リスクを負っているのは会社でも銀行でもなく地主さんなので、将来的に空室が見込まれる、
家賃の減額が見込まれるような場所に無理やりどんどん建ってしまっている。私は常に危惧しています。」

アパート建築が止まらない 人口減少社会でなぜ
●会社側は長期的な需要が見込めない中で長期保証し、なぜもうかる?
●家賃の減額がありうることを十分説明していなかったために、トラブルが発生している?
●重要事項説明の義務づけがないままアパート経営に乗り出し減額に直面するケース こういう場合はどうすれば?
●賃貸物件の5戸に1戸が空き部屋の状況 賃貸価格の今の水準は?

以下サイトにて続き
http://www.nhk.or.jp/gendai/kiroku/detail02_3648_3.html

121:名刺は切らしておりまして:2015/05/12(火) 19:18:01.00 ID:bUTxq1Ww.net

>>1
> マンションや戸建てなどを売買する場合、法律によって重要事項説明が不動産会社に義務づけられています。
> 会社はさまざまなリスクについて口頭と書面で説明しなければなりません。しかしサブリースの場合、一括借り上げという貸し借りの契約のため、この法律の対象外となり、
> 売買のときのような厳格な説明は義務づけられていないのです。

>>2
> 国民生活センターは、サブリース問題について特集記事を作成。
> 家賃を減額することが可能なこの仕組みは、リスクを会社から家主に転嫁するものだという専門家の意見を掲載しています。

3:名刺は切らしておりまして:2015/05/12(火) 16:48:59.17 ID:dNPTDUoz.net

欲出したジジイババアの自業自得

6:名刺は切らしておりまして:2015/05/12(火) 16:50:45.43 ID:qoaPVpZK.net

もう90近いんなら思い残すこともないだろうし
人生の最期に担当の社員を殺害してしまいそうだな
まあ殺される方も自業自得だが

8:名刺は切らしておりまして:2015/05/12(火) 16:53:13.50 ID:ieGTvcVA.net

こんなん、ネットじゃ10年も前から言われてた事だよ。
一括借り上げ契約はろくな事にならないってな。

11:名刺は切らしておりまして:2015/05/12(火) 16:55:41.64 ID:jZKrjGlw.net

>>8
ボケ爺ちゃんがそんなこと知るわけがない
営業に騙されて借金こさえて終わり

427:名刺は切らしておりまして:2015/05/13(水) 08:43:31.61 ID:TTmwTIf3.net

>>8
ねっとすげーな

12:名刺は切らしておりまして:2015/05/12(火) 16:56:16.75 ID:xgjkxSVp.net

絶対儲かる、安定して儲かるなら他人にはやらせずに自分でするだろう。

501:名刺は切らしておりまして:2015/05/13(水) 10:21:10.11 ID:pGu4LV0V.net

>>12
この原則を何で忘れちゃうんだろうなw

14:名刺は切らしておりまして:2015/05/12(火) 17:00:18.97 ID:M5EUBPIq.net

いや、借金で建てるんだよ
家賃保証ちらつかせて
田舎の土地持ちが狙われる

32:名刺は切らしておりまして:2015/05/12(火) 17:15:50.15 ID:rmKouzQO.net

>>14 銀行は担保さえあれば喜んでカネを貸すからね。

銀行員は結末を解っていて、貸している。

だって、融資しないとノルマ達成できないから!

15:名刺は切らしておりまして:2015/05/12(火) 17:00:51.78 ID:jsRKisHU.net

サブリースなんて昔からホラばかりだからな

17:名刺は切らしておりまして:2015/05/12(火) 17:03:04.95 ID:iB3fYF7V.net

これだってローンで建物建てなければ損はしねえよ

40:名刺は切らしておりまして:2015/05/12(火) 17:25:30.70 ID:vbyl/ckA.net

>>17
何を言ってるんだ、よく読めよ。相続税対策の為だろうがよ。
現金で払えば対策にならない、遺す財産のある贅沢な人達だよ。

55:名刺は切らしておりまして:2015/05/12(火) 17:41:05.76 ID:Kpr50fRs.net

>>40
現金で払っても相続税対策になるよ
現金を建物にしてさらに賃貸に出せば建物評価がめっちゃ下がる相続税が下がる
金あるなら不動産にした方がいい

21:名刺は切らしておりまして:2015/05/12(火) 17:06:38.44 ID:F5v1Hixb.net

この業界ろくな営業マンいないからな

48:名刺は切らしておりまして:2015/05/12(火) 17:29:46.73 ID:xwq9V8BL.net

>>21
不動産関係は糞しかいない
大声張り上げてなんぼの糞ばかり

23:名刺は切らしておりまして:2015/05/12(火) 17:08:16.47 ID:/Kj+Bdp6.net

固定資産税が酷い、追い剥ぎのようだ

29:名刺は切らしておりまして:2015/05/12(火) 17:13:35.68 ID:/378d8c9.net

コンビニと同じ。ガンガン立てることによって成長する業界。
既存の店、アパートがどうなろうと知ったことではない。
文句言われたら、立地が、設備が、とトークしてまた新しい設備
売りつけるんだろうな。もちろん値段と工事費は市価より高い。
飼い殺し商売。
嫌ならやめてもらっていいですよ、あとは自分でできるの?と
トークされたら大家もあきらめるだろ。

38:名刺は切らしておりまして:2015/05/12(火) 17:24:19.44 ID:wMC7E90v.net

>>29
まさに自己責任だよね。

31:名刺は切らしておりまして:2015/05/12(火) 17:14:54.81 ID:Kpr50fRs.net

銀行から金借りなきゃ建物建てられないようならアパート経営などやるな
現金一括で全部支払えるならやれ不労所得でうまうまだ

40:名刺は切らしておりまして:2015/05/12(火) 17:25:30.70 ID:vbyl/ckA.net

>>31

何を言ってるんだ、よく読めよ。相続税対策の為だろうがよ。
現金で払えば対策にならない、遺す財産のある贅沢な人達だよ。

35:名刺は切らしておりまして:2015/05/12(火) 17:19:44.63 ID:TtNWpNh+.net

もともと建築費が2割高い。

設備が2割貧弱。

普通に立てれば6割で建てられる。

その時点で建築会社は丸儲け。

新築の時は黙っても人は入る。

肝は10年後。

昔○和の営業マンに言われたな。
「3年毎に家賃の見直しと書いてあるんですが」
「当社は過去に一度も家賃を下げた事は有りません。」

36:名刺は切らしておりまして:2015/05/12(火) 17:20:25.24 ID:E9cWVEVo.net

アパートビジネス終了ですね

37:名刺は切らしておりまして:2015/05/12(火) 17:21:36.31 ID:0Y1GJ3Wu.net

築10年経てば家賃引き下げだけじゃなく、メンテと評してまだしなくていい補修工事もあるんだろ?

39:名刺は切らしておりまして:2015/05/12(火) 17:24:52.34 ID:jsRKisHU.net

税金対策になりますよ、とかいう言葉に騙される人多いから
税法も少し変えればいいのに

163:名刺は切らしておりまして:2015/05/12(火) 20:53:13.39 ID:Pwvv+ng9.net

>>39
> 税金対策になりますよ、とかいう言葉に騙される人多いから
> 税法も少し変えればいいのに

国もグル。
アパートを建てると有利になるように税制をいじって、それを宣伝トークに勧誘させて、
土地持ちにアパートを建てさせる。
その分、建設需要が増えて、景気対策になる。

家主は景気対策の犠牲になった人柱。
生け贄。

節税目的で、採算性の悪い事業に手を出してはダメ。
カモになるだけ。

41:名刺は切らしておりまして:2015/05/12(火) 17:26:26.27 ID:1bOT6c8b.net

築10年で家賃が半額以下になるのか、胸熱だな

44:名刺は切らしておりまして:2015/05/12(火) 17:27:29.03 ID:HaQmBmSs.net

日本はマイホーム買って売るときは二束三文だから、賃貸アパートなんてまだいい方

49:名刺は切らしておりまして:2015/05/12(火) 17:30:19.84 ID:ziLA7uAR.net

儲かるなら直接会社がやってるだろ
儲からないorリスクが高いから、建てさせるわけで

51:名刺は切らしておりまして:2015/05/12(火) 17:34:25.11 ID:zzmqvSIS.net

昨日の番組観た感じだと、需供ガン無視で建てたんだろうな
1億だの8千万だの言ってたけど、土地を目一杯使った1k物件に見えた
銀行に言わせるとまともな相続対策になるのは好立地と需要にマッチしている所だけ
インカムゲイン狙うよりも整地してキャピタルゲインの方がマシ
農家を狙うのは土地を手放すって発想がないから

56:名刺は切らしておりまして:2015/05/12(火) 17:42:43.23 ID:rmKouzQO.net

>>51 農民は契約書を読むとか、弁護士に見せるという感覚もない。

もう、農民の財産を国が管理するしかないよね?

54:名刺は切らしておりまして:2015/05/12(火) 17:39:59.63 ID:/378d8c9.net

繰り上げ返済もできないんだろうな。
どこかで借り換えも阻止されそう。

63:名刺は切らしておりまして:2015/05/12(火) 17:50:42.51 ID:zzmqvSIS.net

>>54
一番やられるケースは子どもがJA勤務でローンをそのJAで組んでいる人
今の時代に笑えるくらいの金利払っていながら体裁上乗換ができない
普通に優良物件で返済順調なら貸出金融機関の方からローン乗換予防で色々言ってくる

72:名刺は切らしておりまして:2015/05/12(火) 18:01:32.01 ID:HlilHwr3.net

これは予定していた賃料収入を得られず
マンション経営前より日々の生活苦しくなった嘆きだよ

この程度の規模なら相続税自体大した金額にならないと思われるから
毎月のマイナス分で相続税対策分は簡単に飛ぶ

世間知らずや頭が悪い人が食い物にされる典型例だね

73:名刺は切らしておりまして:2015/05/12(火) 18:02:28.52 ID:Ftx0YPlf.net

だいたいこんだけアパートマンション建てまくられてるのに
20年くらい前ならまたしも今更家賃で儲けようなんて遅いよ

79:名刺は切らしておりまして:2015/05/12(火) 18:07:29.50 ID:2q3QEq94.net

新聞広告をみたら、30年一括借り上げ、相続対策と大きく出ていて
下の方に虫眼鏡でみないと分からないように2年毎に料金見直しと
書いてあるわ。

84:名刺は切らしておりまして:2015/05/12(火) 18:13:14.44 ID:rmKouzQO.net

>>79 ちゃんと書いてあるし、サラッと説明もしてる。

消費者ではなく個人事業主扱いだから、裁判では勝てないよ。 

121:名刺は切らしておりまして:2015/05/12(火) 19:18:01.00 ID:bUTxq1Ww.net

>>84
> 消費者ではなく個人事業主扱いだから、裁判では勝てないよ。 

ここポイントだよね
8戸も10戸もサブリースに出してる大家地主は、いっぱしの事業主、ビジネス業者の扱い
実際はド素人なのに、シロウト扱いはされない
だから、消費者として保護されない

85:名刺は切らしておりまして:2015/05/12(火) 18:14:24.48 ID:zzmqvSIS.net

営業が来たら、10/20/30年後のその土地の人口予測と
今のペースで賃貸物件を建てた場合の空室率予測を聞く
この2つを即答できて初めて「じゃあ定期借地権でいいからオタクがやってよ」
と返せばいい





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[ 2015/05/13 18:43 ] 不動産 | TB(0) | CM(0)
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